Wonen

Het is zaak dat het woningaanbod kwalitatief en kwantitatief voldoet aan de vraag en daarmee betaalbaar blijft. Dus zowel het totaal aantal woningen moet provinciaal, regionaal en lokaal voldoende zijn als qua prijsniveau als type aansluiten bij de vraag. De betaalbaarheid hangt mede samen met de energielasten die bewoners hebben. Bij steeds verder stijgende energieprijzen, is het energiezuiniger maken van woningen daarom van groot belang. Qua type woningen gaat het er met name om hoe de voorraad beter aan kan sluiten bij de groei van alleenstaande en oudere huishoudens. 

De staat van het wonen

De Friese woningvoorraad omvat begin 2019 ruim 300 duizend woningen. In 2018 is de woningvoorraad met 1.805 woningen uitgebreid: een groei van 0,7%. Gemiddeld zijn er afgelopen 3 jaar iets meer dan 1.560 woningen aan de voorraad toegevoegd. In deze jaren waren volgens de laatste provinciale prognose ook zo’n 1.500 woningen per jaar nodig.

Volgens de Leegstandsmonitor van het CBS staat op 1-1-2018 1,5% van de Friese woningvoorraad leeg. Landelijk is dit eveneens 1,5%. Dergelijke percentages vallen te typeren als frictieleegstand die normaal is voor het goed functioneren van de doorstroming in de markt. Actuelere leegstandscijfers zijn niet beschikbaar.

In 2018 zijn er 8.311 woningen in Fryslân verkocht (3% van de voorraad). De gemiddelde verkoopprijs lag daarbij op ruim € 216.000. Ruim € 70.000 lager dan het landelijk gemiddelde van € 287.000. De prijzen zijn in Fryslân minder hard gestegen dan landelijk. Volgens Funda stonden er op 1 januari 2019 nog 4.167 woningen te koop. Dit is 2,2% van alle koopwoningen in Fryslân. Dit is het laagste niveau in 10 jaar. In 2017 zijn er 71.600 personen verhuist, dit is ongeveer 1 op 9 Friezen en vergelijkbaar met het landelijke beeld.

Circa 42% van de woningvoorraad is in 2018 voorzien van een energielabel. Het gaat om ruim 125.000 woningen. Hiervan heeft begin 2018 ruim 60% een label C of hoger (zie figuur hieronder).

Lijndiagram ontwikkeling woningvoorraad en prognose woningbehoefte

Ontwikkeling woningvoorraad en prognose woningbehoefte

De ontwikkeling van het wonen

De groei van de Friese woningvoorraad is het saldo van nieuwbouw, sloop en transformatie. In 2012 is de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) ingevoerd wat tot administratieve correcties heeft geleid en de piek in bovenstaande figuur voor de groei van de woningvoorraad rond 2012-2014 verklaart. In de regel ligt de groei van de voorraad lager dan de nieuwbouw; naast nieuwbouw wordt er namelijk ook gesloopt en getransformeerd. In 2017 en 2018 zijn er meer nieuwbouwwoningen opgeleverd dan in de crisis jaren ervoor. Ook zijn er meer woningen via transformaties (met name functieverandering) toegevoegd. Mogelijk is er sprake van een tijdelijk inhaaleffect voor de relatief (te) lage productie tijdens de economische crisis.

Tot 2008 zijn de huizenprijzen decennia lang gestegen. Als gevolg van de economische crisis is de gemiddelde verkoopprijs in Fryslân en Nederland in de periode 2008-2013 steeds verder gaan dalen. Sinds 2013 zijn de prijzen echter weer geleidelijk aan het stijgen. Fryslân volgt hierin de landelijke trend al stijgen de prijzen in Fryslân minder snel dan landelijk. Desalniettemin ligt ook in Fryslân de verkoopprijs van woningen in 2018 weer boven het niveau van voor de crisis (2008). Het aantal woningen dat via Funda te koop aan wordt geboden lag in 2013 op ruim 11.000 woningen. Sindsdien is dit aantal meer dan gehalveerd en heeft met 4.167 woningen het laagste niveau bereikt in de afgelopen 10 jaar. Dit heeft uiteraard een prijsopdrijvend effect.

In Fryslân heeft 60% van de “gelabelde” woningvoorraad een energielabel C of beter. Opvallend genoeg is dit percentage de laatste vijf jaar nauwelijks gegroeid terwijl er voor 2013 wel een duidelijke toename te zien was. Vermoedelijk zijn na de introductie van het label (vanaf 2008) eerst vooral de relatief nieuwere woningen voorzien van een label en wordt de laatste jaren naar verhouding meer bij oudere (en dus minder energiezuinige woningen) een label geregistreerd. Pas als ook de overige 58%  van de woningvoorraad ‘gelabeld’ is, kan goed gevolgd worden wat het effect is van diverse energiemaatregelen.

Staafdiagram: Ontwikkeling verdeling energielabels ‘gelabelde’ woningen

Ontwikkeling verdeling energielabels ‘gelabelde’ woningen

De toekomst van het wonen

Ontwikkelingen op de woningmarkt zijn enerzijds afhankelijk van vraag en aanbod, maar ook van de rentestand en het regeringsbeleid rondom bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek en het huurprijsbeleid. De algemene verwachting is dat de woningprijzen nog wel verder zullen toenemen, maar de vraag is hoe lang dit nog door zal gaan. Met name in de randstad is de markt momenteel al oververhit. Dit kan tot enige extra overloop naar Fryslân leiden, maar dit zijn tot op heden geen grote aantallen en de verwachting is ook niet dat dit veel zal toenemen. De prijsstijgingen worden met name veroorzaakt door de enorme vraag. Tijdens de crisis zijn er te weinig nieuwbouwwoningen gebouwd en plannen ontwikkeld waardoor de woningvoorraad onvoldoende is uitgebreid. Daarbij speelt ook de lage rentestand een rol. Mensen kunnen meer geld lenen dan voorheen.

Op langere termijn zal volgens de laatste provinciale prognose van 2016 de behoefte aan extra woningen geleidelijk aan verder afnemen. De komende 5 jaar zijn jaarlijks nog gemiddeld 1.200 woningen extra nodig om in de vraag te voorzien. Dit aantal daalt geleidelijk verder totdat de voorraad zo rond 2030 groot genoeg is. Regionaal en lokaal verschilt deze ontwikkeling (in navolging van de ontwikkeling van de huishoudens) echter aanzienlijk.

Geleidelijk zal de nieuwbouw steeds meer een rol vervullen in de opgave van kwaliteitsverbetering van de voorraad en minder als middel om de voorraad te laten groeien. Naast de uitbreidingsvraag kent Fryslân ook nog een grote vervangingsvraag. Scenario’s gaan er vanuit dat tot 2030 meer dan een kwart van de voorraad (circa 80.000 woningen) op enig moment niet meer aansluit bij de vraag. Indien hier geen verbouw, samenvoeging of verduurzaming uitgevoerd wordt, is het perspectief voor deze woningen dat ze moeilijker verkocht raken en dat in extreme leegstand, verpaupering en sloop in beeld komt.

Bronnen

  • Kadaster
  • Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)
  • Provincie Fryslân, Prognose Fryslân 2016

Pagina opties